CONSORZIO LE VILLE DEL LIDO

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Il giorno 16 febbraio 2004 in Venezia Lido il dottor Vito Saponaro apre i lavori dell Assemblea del Consorzio Le Ville del Lido per discutere e deliberare sui seguenti argomenti posti all ordine del giorno:

1.       Nomina del Presidente dellAssemblea;

2.       Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla procedura svolta contro la curatela fallimentare per la risoluzione del contratto di locazione.

3.       Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla verifica dello stato manutentivo dell immobile;

4.       Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla verifica dell inventario degli arredi e corredi;

5.       Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla valutazione degli interventi di ripristino e di sostituzione necessari, sui relativi preventivi, sulla ripartizione nel tempo degli interventi. Delibere conseguenti;

6.       Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla ricerca del nuovo gestore per incarico d affitto e relativo compenso. Delibere relative;

7.       Predisposizione del piano di riapertura, ivi comprese le eventuali possibilità di recupero delle settimane trascorse prima di tale data;

8.       Bilancio consuntivo per l Esercizio 2003 e modalità di incasso dei contributi. Delibere conseguenti.

9.      Bilancio preventivo per lEsercizio 2004 e modalità di incasso dei contributi. Delibere conseguenti.

Punto 1 dell o.d.g.

Nomina del Presidente dell Assemblea;

A  sensi dellarticolo 18 dello Statuto del Consorzio il dottor Saponaro, nella qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione del Consorzio, assume la Presidenza dell Assemblea e chiama a fungere da Segretaria della riunione la Signora  Snjezana Prole.

Constatata la presenza in persona o per delega di n. 123 Consorziati per 685,63 millesimi (dettaglio in calce al presente verbale) il Presidente dichiara l Assemblea validamente costituita per deliberare sui punti all o.d.g.

Prima di passare alla discussione degli argomenti,  su richiesta della maggior parte degli intervenuti ed al fine di agevolare la successiva discussione, sia il Presidente sia il Consigliere A. De Benedetto riassumono le modalità di genesi del Consorzio, ne illustrano Statuto e finalità e chiariscono come allo stato attuale si possa approcciare la carenza gestionale posta in essere dal dissesto Bagaglino, dal successivo incarico di gestione affidato dal curatore fallimentare a Pierre & Vacances e dalla rinuncia di quest ultima dopo un esercizio che i presenti ritengono di poter eufemisticamente definire come non soddisfacente.

Nel corso di questa presentazione uno dei Consorziati lascia la riunione rifiutando, pur richiesto dal Presidente e dai Consorziati a lui vicini, di comunicare, per il Verbale, il suo nominativo.

Il Presidente, accertato che tuttavia questo abbandono della riunione non pregiudica la validità della stessa essendo comunque presente in aula un numero di millesimi più che sufficiente per le necessarie delibere, e nel rispetto della richiesta espressa dai presenti,  che non vorrebbero veder ritardati sia il dibattito sui temi allo.d.g. sia  il rientro alle proprie sedi, da una non indispensabile verifica dei quorum, prosegue la presentazione.

Soddisfatte tutte le esigenze di informazione si passa alla discussione del

Punto 2 dell o.d.g.

 Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla procedura svolta contro la curatela fallimentare per la risoluzione del contratto di locazione.

Il Presidente riferisce che, subito dopo la sua nomina, nel corso dell Assemblea del giorno 29 aprile 2000, ebbe inizio uno stretto confronto con il management della società Bagaglino Hotels per contestare le carenze di manutenzione e le lacune nell attività di gestione che venivano continuativamente segnalate sia dai Consorziati sia dai Tecnici che, su sua richiesta verificavano le carenze manutentive.

Sorse subito una evidenza generata dal fatto che il Consorzio non disponeva dell autonomia finanziaria per affrontare un confronto legale con il gestore. Ottenuto allora l impegno da parte di Echidna (la società proprietaria delle parti comuni) di anticipare i costi per tale azione egli confrontò coi Legali le varie ipotesi di intervento. Si valutò dapprima la possibilità di azione di sfratto per mancato pagamento dei canoni di locazione, ed a quel punto gli fu importante la collaborazione di Mediolanum nel raccogliere presso un nutritissimo numero di Consorziati la dichiarazione di non ottenuto pagamento dei propri bonus. Apparve tuttavia poco dopo che tale strada sarebbe risultata percorribile a gran fatica perché si sarebbe dovuto impiantare un giudizio. Si scelse allora la strada di ricorrere alle clausole arbitrali contenute nell accordo. Nel frattempo Bagaglino Hotels fallì e si dovette rivolgere la rotta nei confronti della Curatela la quale, a sua volta, e come sopra ricordato, aveva affidato la gestione a Pierre & Vacances. Solo dopo un attività di carattere legale a dir poco estenuante, e dopo che P&V aveva letteralmente abbandonato l immobile senza neppure chiudere i cancelli o saldare le utenze, si riuscì a liberare la disponibilità del bene.

Ora che il bene è rientrato nella nostra piena disponibilità non resta che tornare a gestirlo dopo aver fatto fronte alle esigenze di carattere finanziario che discendono da un così lungo periodo di cattiva gestione.

Nel corso della discussione che fa seguito alle presentazione del Presidente, il Consigliere A. De Benedetto ricorda a chi, alla luce del successivo fallimento, lamenta la scelta di Bagaglino Hotel come gestore, come nel 1996 Bagaglino Hotels fosse la prima e più significativa società di gestione in Italia per RTA di altissimo livello, coi suoi prodotti turistici di Madonna di Campiglio, Liscia di Vacca e Cala del Faro (per limitarsi ai più noti ai presenti).

Fatto il punto su questa situazione e sottolineato come l onere finanziario dellintervento legale assommi a circa 55.000,00 euro, il Presidente passa alla discussione dei

Punti 3 e 4 dell o.d.g.
Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla verifica dello stato manutentivo dellimmobile;

Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla verifica dell inventario degli arredi e corredi;

Il Presidente informa di avere affidato allArchitetto Cristiano Fabris titolare dello studio FADIT, che ha contribuito alla progettazione delle Ville del Lido, di preparare una perizia sulle esigenze manutentive dello stabile, sia per quanto riguarda gli esterni che gli interni.

Contemporaneamente ha richiesto ed ottenuto:

una perizia sulle esigenze di intervento sugli impianti elettrici ed idrotermosanitari;

ed una sulle esigenze di intervento degli Arredi.

Da ultimo ha fatto fare un inventario:

dei corredi;

e della biancheria.

All interno di questa presentazione, su richiesta di chiarimento ulteriore da parte dei presenti interviene il Consigliere A. De Benedetto il quale conferma quanto detto dal Presidente a proposito di una ipotesi di recupero dai precedenti gestori di parte dei fondi necessari. In pratica, e premesso che dal fallimento di Bagaglino non si potrà ottenere nulla,  si tratterà di valutare se possa essere opportuna, conveniente e foriera di buon esito una azione per danni nei confronti di Pierre & Vacances, l ultima società che ha gestito Le Ville del Lido su incarico del curatore fallimentare di Bagaglino. Viene infatti sottolineato che a Bagaglino era stata fatta una consegna dell immobile, degli arredi, dei corredi e di tutto quant altro con apposito verbale firmato dal legale rappresentante di Bagaglino Hotels. Invece ci si deve chiedere se il curatore fallimentare si è accertato di un regolare svolgimento di un tale passaggio dei beni in custodia, ed eventualmente se avesse titolo per affidare un incarico di gestione relativamente ad un bene che non rientrava nella massa passiva del fallimento. Poiché la materia è vasta e complessa si concorda che il Consiglio Amministrativo del Consorzio svolgerà una indagine preliminare presso i legali che già ci hanno assistito con successo nella vertenza che ha portato al recente recupero alla nostra disponibilità delle Ville del Lido, e che quindi conoscono bene la materia in discussione. Ultimata questa indagine si richiederà a quanti tra i Consorziati siano interessati a sostenere l iniziativa: fermo restando che le somme eventualmente recuperate saranno di diritto ripartite tra tutti i partecipanti al Consorzio. A tale fine utilizzeremo il sito internet del Consorzio, di prossima attivazione.

La discussione prosegue poi in con un riassunto esaustivo di quella che è la situazione attuale delle Ville del Lido, in modo di passare al successivo punto all ordine del giorno con piena conoscenza da parte di tutti dello stato dei fatti.

Punti 5 e 6 dell o.d.g.
Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla valutazione degli interventi di ripristino e di sostituzione necessari, sui relativi preventivi, sulla ripartizione nel tempo degli interventi. Delibere conseguenti;

Relazione del Consiglio di Amministrazione sulla ricerca del nuovo gestore per incarico d affitto e relativo compenso. Delibere relative;

Alla luce della presentazione svolta nel corso dell esame dei punti precedenti il Presidente può ora riassumere l entità delle somme necessarie per fare fronte alle esigenze di ripristino e riattivazione delle Ville del Lido. Prima di far ciò sottolinea tuttavia che ha dovuto anche chiedere ed ottenere, a nome del Consorzio,  che Echidna gli facesse credito per:

riattivare il contratto di energia elettrica con lENEL;

anticipare il pagamento del manutentore custode;

anticipare le somme necessarie per le comunicazioni ai Consorziati e per la convocazione ed organizzazione della presente Assemblea, oltre a quelle prossime per la redazione e distribuzione del verbale.

Venendo ora alle somme necessarie per la riattivazione dellattività di gestione delle Ville del Lido si va incontro a quanto segue:

Va tenuto conto che come sempre avviene in casi del genere si possono riscontrare, in corso d opera, altre necessità di spesa come pure  realizzare risparmi, che  non dovrebbero comunque andare a modificare  di molto la somma totale sopra indicata.

In più va anche precisato che la tempistica per arrivare alla completa esecuzione del tutto sarebbe di pochi mesi. I tecnici hanno dato previsioni di conclusione per fine aprile / maggio a fronte di un rapido avvio dei lavori e degli ordinativi.

Appare evidente agli occhi di tutti come la somma, che preoccupa nella sua entità complessiva, ancorchè non possa considerarsi definitiva, diventerebbe modesta quando si considerasse che va ripartita tra oltre mille Consorziati.

A tale osservazione, fatta dal Presidente, qualcuno propone che si raccolga la somma e che quindi si proceda coi lavori e poi col riavvio della stagione gestionale.

Da più parti viene fatto  notare come, nonostante la gravità ed urgenza della situazione in atto e  le due comunicazioni scritte inviate a tutti i Consorziati siamo riuniti solamente in una settantina su oltre 1.000, anche se ci sembriamo in tanti rispetto alle consuete riunioni di condominio.

Comunque, nell ipotesi che si volesse perseguire la strada proposta, di iniziare a raccogliere i fondi e poi di iniziare i lavori, il Presidente ricorda che essa è facilmente percorribile, appunto,  nella gestione dei condomini perchè i partecipanti vivono stabilmente nell immobile, sono poche decine nei casi numerosi, e sono facilmente raggiungibili anche perché si conoscono tra di loro e conoscono l Amministratore. In tali situazioni è normale fare un preventivo per le grandi spese, un piano di riparto ed incasso scalato nel tempo in funzione dell avanzamento dei lavori.

Nel nostro caso, ribadisce il Presidente, nessuno si fiderebbe di avviare un cantiere a credito oppure di lanciare ordinativi dell entità sopraddetta, specie in vista di una rapidissima conclusione delle operazioni, se solo si rendesse conto che in questo momento il Consorzio non dispone neppure dei fondi per pagare l energia elettrica con cui viene illuminata e riscaldata la sala in cui siamo riuniti.

Si dovrebbe quindi fare la richiesta dei versamenti ed, una volta raccolti i fondi, iniziare dopo molti e molti mesi con le operazioni descritte sopra.

A questo punto, da più parte si muovono proposte alle quali il Presidente, riferendo al punto 6 dell ordine del giorno, replica con una sintesi di molte di esse che è quanto elaborato dal Consiglio Amministrativo del Consorzio.

Sono in corso contatti con 3 candidati gestori. Subito alcuni ne richiedono i nomi ma il Presidente non li comunica perché innanzitutto si tratta di piccole realtà imprenditoriali che sono note solo a chi opera nel settore turistico alberghiero ed a livello locale, in più nei prossimi giorni ci sarà una gara per aggiudicare la gestione di un altro complesso ex Bagaglino e la diffusione di questi nominativi potrebbe essere di turbativa. A chi chiede perché ci si sia rivolti a delle piccole realtà imprenditoriali il Presidente risponde che l esperienza ha insegnato come le grandi realtà siano comode quando tutto va bene, ma quando sorgono problemi o contestazioni i funzionari si nascondono dietro alle segretarie, dietro all anonimato e, cosa ancor peggiore, le difficoltà eventuali di carattere finanziario vengono alla luce quando è troppo tardi. Nel caso di una realtà imprenditoriale più contenuta l imprenditore diventa egli stesso interlocutore e la soluzione dei problemi trova immediata definizione.

Tornando quindi alla proposta il Presidente ripete che ai 3 candidati è stato proposto di farsi diretto  carico di tutti i costi di cui abbiamo parlato sopra, di avviare i lavori, concluderli, iniziare la gestione dalla fine di aprile / maggio, assumendosi per il futuro l onere della manutenzione non solo ordinaria ma anche straordinaria (quest ultima nel caso della gestione Bagaglino era a nostro carico). L accordo prevederebbe clausole risolutive espresse per ogni inadempienza significativa e la richiesta di garanzie reali per l accantonamento dei fondi necessari per le  future opere straordinarie. Il contratto di gestione avrebbe durata di 12 anni più 6, con un anno di prova. In contropartita i Consorziati che decideranno di usufruire del proprio periodo sosterranno, nel corso del primo periodo di 12 anni, il costo del 60% anziché dell abituale 40% , mentre coloro i quali non usufruiranno del proprio periodo non percepiranno il 20%, sempre per tutta la durata del primo periodo di 12 anni.

Al termine del primo periodo di 12 anni si tornerà a pagare il 40% da parte di chi usufruisce del proprio periodo e ad incassare il 20% da parte di chi non ne usufruisce.

La discussione richiede parecchio tempo e la reillustrazione sia da parte del Presidente sia da parte di alcuni Consorziati sia da parte dei Consiglieri A. De Benedetto e M. Rech dei vari elementi che la costituiscono. Viene anche sottolineato come i 3 candidati non stiano esprimendo un forte interesse ad accogliere gli impegni ed i vincoli che stiamo loro proponendo e che quindi molto dovrà essere fatto per ottenere una accettazione di tutti gli obblighi cui intendiamo farli sottostare, non solo ma, sussistendo il rischio che possano non accettare si invitano i presenti a fare inviare al Consorzio candidature da parte di interessati che siano pronti ad accettare le condizioni esposte più sopra.

Alla fine, posta ai voti, così come è stata descritta dal Presidente al paragrafo precedente, viene approvata la proposta del Consiglio Amministrativo del Consorzio, con il voto contrario dei Consorziati Pieraccini, Galli, Marchesini e con l astensione del Consorziato Saggiaro.

Punto 7 dell o.d.g.

Predisposizione del piano di riapertura, ivi comprese le eventuali possibilità di recupero delle settimane trascorse prima di tale data;

Su questo argomento il Presidente lascia la parola al Consigliere A. De Benedetto il quale intanto informa che i lavori, se concluderemo rapidissimamente con il gestore, iniziando entro la fine del mese di marzo potrebbero concludersi tra aprile e giugno del 2004.

La riapertura si riavrebbe quindi per l estate.

Per quanto riguarda il recupero dei periodi persi da parte dei Consorziati il Presidente comunica che sarà cura del Consiglio di Amministrazione fare in modo che il gestore debba impegnarsi a mettere a loro disposizione in via prioritaria i periodi liberi durante tutto l arco dellanno (con una metodologia last minute). A tal fine il gestore dovrà attivare una pagina apposita sul proprio sito internet e comunicarne l operatività agli interessati. Il Consiglio vigilerà che ciò avvenga e ne terrà informati tutti quanti.

Per quanto riguarda i successivi punti all ordine del giorno il Presidente informa che, essendosi deliberato come sopra di fare fronte a tutti gli oneri di gestione, il Consorzio non dovrebbe, come già per il passato, andare incontro ad oneri e spese, e che quindi non è per il momento il caso di porre in essere un impianto per l amministrazione di costi Consortili che quasi certamente  non ci saranno.

Prima di concludere la Riunione il Presidente lascia la parola al Consigliere A. De Benedetto il quale, ricordato che l  Assemblea annuale del Consorzio Le Ville del Lido è (salvo casi di urgenza come lattuale) già autoconvocata per le ore 10:00 dell ultimo sabato del prossimo mese di Aprile, invita alla costituzione di una serie di Comitati di Periodo. Consistenti in incontri tra i Consorziati i quali, usufruendo del proprio periodo, hanno occasione di incontrarsi presso le Ville del Lido e quindi possono divenire parte attiva di un rapporto di interscambio informativo più immediato e diretto con il Consiglio Amministrativo del Consorzio.

Anticipa infine che si predisporrà un sito internet per il Consorzio ed una casella di posta elettronica per le comunicazioni al Consorzio.

Il Presidente informa che sul sito internet del Consorzio saranno pubblicate le modalità per l organizzazione dei Comitati di Periodo, una bacheca per le offerte di scambio e/o vendita dei propri periodi, i documenti utili per la consultazione quali ad esempio lo Statuto del Consorzio per darne accesso a chi non ne ha copia, ed il link alla casella di posta elettronica.

Alle ore 14,40 il Presidente, rilevato che tutti gli argomenti all ordine del giorno sono stati affrontati, ringrazia i partecipanti, molti dei quali hanno dovuto restare in piedi per il corso di tutta la riunione,  per il loro fattivo apporto alla discussione e dichiara conclusi i lavori dell Assemblea

IL PRESIDENTE DEL CONSORZIO LE VILLE DEL LIDO

Dott. Vito Saponaro   

IL SEGRETARIO DELL ASSEMBLEA

Signora Snjezana Prole